Artykuły – ciekawostki

Parę słów o cenach nieruchomości.

Proszę nie sugerować się tak do końca, tym co jest widoczne w internecie w zakresie ustalania ceny zbywanej nieruchomości lub też określenia czynszu najmu jaki chcieliby Państwo uzyskać. Po pierwsze oferty widoczne w internecie to w dużej mierze są te, które jeszcze się nie sprzedały (czyli jest ku temu jakiś powód i dość często jest nim zbyt wysoka cena), po drugie nieruchomości to jednak dość indywidualna rzecz w kontekście, iż tak naprawdę każda jest inna. Nawet jak porównujemy dwa identyczne mieszkania (ten sam rozkład) w tym samym budynku, to każde z tych mieszkań jest inaczej wykończone, mogą być położone na innych piętrach (parter i ostatnie piętro przeważnie są tańsze, “przeważnie” ponieważ nie dotyczy to apartamentowców, czyli mieszkania typu penthouse) lub też okna wychodzą na inne strony świata, co też ma znaczenie dla kupującego.


Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku – problem

Jakiś czas temu zgłosił się do mnie “właściciel” mieszkania, nabytego w drodze spadku po współmałżonku celem rozpoczęcia procesu sprzedaży tegoż mieszkania. Pan okazał protokół dziedziczenia sporządzony u notariusza, w protokole powołane było postępowanie spadkowe w wykonaniu właściwego sądu itd. Niby wszystko w porządku. Niestety nie.

W postępowaniu spadkowym uczestniczyło kilka osób, tj. współmałżonek, dziecko i wnuki. Oczywiście w związku z faktem, że w postępowaniu uczestniczyły małoletnie dzieci spadek został nabyty z dobrodziejstwem inwentarza. Współmałżonek nabył spadek, ale syn odrzucił spadek w imieniu swoim i swoich małoletnich dzieci (za zgodą sądu rodzinnego oczywiście), chodziło o to, aby współmałżonek nabył ten spadek sam w całości i aby samodzielnie mógł nim rozporządzać. Sąd zatwierdził taki sposób postępowania, a notariusz sporządził właściwy protokół. Powiem jeszcze, że sprawy w sądzie prowadził prawnik – spadkobiercy nie robili tego samodzielnie.  Na wszelki wypadek poprosiłem o konsultację notarialną, ponieważ mam taką zasadę, że zawsze to robię, jak widzę, że spadek zostaje nabyty z dobrodziejstwem inwentarza, lub zostaje częściowo odrzucony. Pani notariusz (z innej kancelarii niż ta, która sporządzała akt poświadczenia dziedziczenia) natychmiast zwróciła uwagę właśnie na wątek odrzucenia spadku i zaczęła dopytywać czy spadkodawca nie miał rodzeństwa i czy rodzice spadkodawcy żyją i cieszą się dobrym zdrowiem. Dlaczego, otóż jeżeli spadek zostaje odrzucony (nawet w części, czyli tylko przez jednego współspadkobiercę) to należy rozszerzyć krąg spadkobierców o wstępnych (rodziców), a w przypadku, gdy już nie żyją również o rodzeństwo!

W tym konkretnym przypadku nie zrobił tego, ani sąd, ani notariusz który sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, ani prawnik prowadzący sprawę. Dopiero dociekliwość Pani notariusz, z którą współpracuję od lat ukazała całość sprawy. Przeprowadziłem rozmowę ze spadkobiercą  i ustaliłem, że rodzice współmałżonka już zmarli, ale nadal żyje i cieszy się dobrym zdrowiem siostra spadkodawcy, która ma syna, a tenże syn ma również małoletnie dzieci. Co mocno skomplikowało sprawę.

Po pierwsze sprzedaż mieszkania okazała się niemożliwa, ponieważ krąg spadkobierców nie został prawidłowo zamknięty, po drugie trzeba przeprowadzić kolejne postępowanie spadkowe, a w zasadzie złożyć wniosek do sądu o wznowienie poprzedniego i doprowadzić sprawę do końca. Co po pierwsze potrwa, po drugie znów są dwa wyjścia, czyli przyjęcie spadku lub odrzucenie, aby w efekcie znów był tylko 1 spadkobierca. Odrzucenie spadku przez siostrę spowoduje “przejście” prawa do spadku na jej syna i małoletnie dzieci, czyli znów sprawa dla sądu rodzinnego i opiekuńczego na minimum pół roku, znając terminy w jakich takie sprawy w naszym kraju się załatwia. Makabra.

Sam osobiście rozmawiałem z notariuszem, który sporządził protokół dziedziczenia, ale niestety uzyskałem informację, że nic nie da się z tym zrobić, poza wyżej opisanym modelem postępowania, a notariusz nie ma obowiązku ustalania kręgu spadkobierców, od takich spraw jest sąd. Notariusz stwierdził również, iż pouczył strony, aby przekazały Mu wszelkie informacje, jakie wedle ich wiedzy mogą mieć wpływ na postępowanie spadkowe i nikt Go nie poinformował, o faktach, o których pisałem powyżej. No cóż notariusz poświadcza wolę stron – dalej nie będę tego komentował. Do sądu już się nie wybrałem, gdyż po rozmowie z notariuszem uznałem, że nie ma to już sensu. Przekazałem wszelkie informacje jakie uzyskałem spadkobiercy i niestety musiałem “wysłać” Pana z powrotem do sądu.  Mam nadzieję, że sprawa w sądzie odbędzie się szybko i w miarę bezboleśnie bo szkoda człowieka.

Przy okazji przekazuję serdeczne podziękowania dla “mojej”, zaprzyjaźnionej kancelarii notarialnej, dzięki której (niesamowitej wiedzy Pań notariusz) nie raz i nie dwa udało się przeprowadzić skomplikowane transakcje. Chciałbym również nadmienić, że przez wiele lat pracy w zawodzie poznałem wielu notariuszy, których szanuję i wiem, że u Nich w kancelariach nigdy coś takiego by się nie wydarzyło, tak, że proszę się nie przerażać i nie sądzić, iż jest to zjawisko na skalę globalną, nie mniej jednak warto o takich przypadkach wiedzieć.


Konto w jednym banku – szybki przelew, niestety nie …

Tak się zdarzyło, iż miałem do czynienia z “błyskawicznym” przelewem internetowym. Błyskawicznym jak widać w cudzysłowie, ponieważ trwał ponad 24h. Nie byłoby może w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, iż przelew był wewnętrzny, to jest pomiędzy kontami w tym samym banku! Normalnie taka operacja trwa 1-10 minut maks. Właśnie dlatego, że z reguły jest to szybki przelew preferuje się takie rozwiązanie przy transakcjach na rynku nieruchomości (duże kwoty przelewów) aby zminimalizować ryzyko i uczucie delikatnie mówiąc dyskomfortu psychicznego stron transakcji (zwłaszcza strony sprzedającej, ponieważ złożenie podpisu pod aktem notarialnym umową sprzedaży jest równoznaczne z utratą prawa własności [następuje zbycie prawa], a nie koniecznie zależne jest to od zapłaty za zbywane prawo w tym samym momencie. Przypominam, że przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić z zastrzeżeniem warunku lub terminu.

Jaki to był bank nie mogę napisać publicznie z wiadomych powodów. W każdym bądź razie strony transakcji w opisywanym przypadku przeżyły nieprzyjemne “chwile” absolutnie niepotrzebnie.


Ciekawe zapisy z umów kredytowych …

1. Kredyt hipoteczny zaciągnięty był w części (głównie) na zakup mieszkania oraz w części na tzw. dowolny cel. Nabywca wpłacił zbywcy zadatek, reszta ceny miała zostać zapłacona w części ze środków własnych, a w części ze środków pochodzących z kredytu. W umowie kredytowej w warunkach uruchomienia kredytu celem zapłaty za nabywane mieszkanie zamiast właściwej kwoty pozostałej do zapłaty dla sprzedającego (co wynikało wprost z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego i dostarczonej do banku) znalazła się kwota stanowiąca różnicę pomiędzy całkowitą kwotą udzielonego kredytu, a wpłaconą kwotą zadatku i minus środki własne. Notariusz przepisał tę kwotę z umowy kredytowej do umowy sprzedaży zgodnie z procedurą (w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, pozostałą do zapłaty kwotę warunkuje właśnie umowa kredytowa) – inaczej nie mógł postąpić.

Po zawarciu umowy sprzedaży kupujący dostarczył akt notarialny do banku i wtedy doradca w banku stwierdził, że notariusz popełnił błąd wpisując złą kwotę pozostałą do zapłaty (błędna była też kwota środków własnych jakie kupujący miał dopłacić w ramach wkładu własnego, ale to też wynikało z błędnego podania kwoty kredytu przez bank w umowie kredytowej). Oczywiście bank odmówił uruchomienia kredytu ze względu na błędne wartości. Nie pomogło żadne tłumaczenie, że jest to ewidentny błąd w umowie kredytowej popełniony przez pracownika banku, który źle wyliczył kwoty, tj. zamiast kwotę na dowolny cel odjąć od całkowitej kwoty udzielonego kredytu i dopiero wtedy odejmować wpłaconą kwotę zadatku i pozostałe do wpłaty środki własne klienta, odjął te dwie wartości od kwoty globalnej, co spowodowało nadwyżkę nad ceną sprzedawanego mieszkania (o kwotę środków na dowolny cel), czyli klient kupujący musiałby “przepłacić” o kilka tysięcy złotych za nabywane mieszkanie aby operacja była “poprawna” – czyli zgodna z zapisami umowy kredytowej.

Finał był taki, że trzeba było zrobić zmianę umowy sprzedaży u notariusza (zapłacić za to – na szczęście kwotę minimalną – podziękowania dla kancelarii :)) i jeszcze raz kupujący musiał dostarczyć akt notarialny do banku, aby wreszcie mogło nastąpić uruchomienie kredytu. Tu jedynie na plus dla banku mogę napisać, że kredyt został uruchomiony błyskawicznie – jeszcze tego samego dnia. Ale jak zwykle nerwów i stresu było sporo i jak zwykle absolutnie niepotrzebnie. Przy okazji podziękowania dla strony sprzedającej za wyrozumiałość 😉

W trakcie zmiany umowy sprzedaży notariusz konsultował się z bankiem, ponieważ bank odmówił zmiany umowy kredytowej, a więc zmiana umowy sprzedaży mogła nastąpić dopiero po uzyskaniu przez notariusza pisemnego potwierdzenia z banku jakie kwoty mają być wpisane do umowy sprzedaży, ponieważ były inne niż wynikało to z umowy kredytowej podpisanej przez pracownika banku i właściwą osobę z kierownictwa banku. Ostatni akapit napisałem jako ciekawostkę – wnioski czytelnik może wyciągnąć sam.

2. W jednej z umów kredytowych, a konkretnie w oświadczeniu dodatkowym do umowy kredytowej (jeden ze standardowych załączników – oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (zgodnie z art. 95 prawa bankowego)) zamiast właściwego oświadczenia bank napisał, że:

wyraża zgodę na wpisanie hipoteki (na swoją rzecz) w księdze wieczystej prowadzonej dla zbywanego lokalu przez nabywcę lokalu …

Dzięki Ci O Banku! Pani notariusz uśmiała się do łez, a oświadczenie wróciło do banku do poprawki.

3. c.d.n.